房地產知識——新建商品房銷售相關制度政策

團隊小周整理

節(jié)選《房地產交易制度政策》

商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的取得商品房預售許可證的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為.。

《城市房地產管理辦法》第45條和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第20條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件，一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，二持有建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，三按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，四，向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售許可，取得商品房預售許可證明。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公示，公眾有權查閱.。

開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示商品房預售許可證。售樓廣告和說明書應當載明商品房與售許可證的批準文號.。

貝小譽——小區(qū)湖景

商品房預售人應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù).。

購房人預訂商品住房后，未在規(guī)定時間內簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案，經雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應提交申請并說明理由，所退房源應當公開銷售.。

預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到登記機構辦理權屬登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件.。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任.。

商品房現(xiàn)售是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并有買受人支付房價款的行為.。

商品房銷售代理，是指房地產開發(fā)企業(yè)或其他房地產擁有者將商品房銷售業(yè)務委托給依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產經紀機構代為銷售的經營方式.。

貝小譽——風箏飛翔

商品房銷售中禁止的行為《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售中禁止以下行為：一房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。二房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。三不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。四商品住宅不得分割拆零銷售.。

商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積計價或按建筑面積計價等三種方式進行。但是，產權登記按照建筑面積登記，按套，按套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記.。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律，法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔義務。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當標明建筑面積和分攤的共有建筑面積.。

面積誤差的處理方式：一，面積誤差比絕對值等于3%以內（含3%）的，據(jù)實結算房價款；二面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)商應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已支付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內含3%的部分房價款有買受人補足，超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人.。

房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃，設計建筑商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃，設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更，設計變更導致商品房的結構形式，戶型，空間尺寸，朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃，設計變更以及由此引起的房價款的變更.。

房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房，買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任.。

商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同.。

貝小譽——小區(qū)風景

房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現(xiàn)的質量缺陷，予以修復.。

質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準及合同的約定。房屋建筑工程在保修范圍內和保修期限內出現(xiàn)質量缺陷，施工單位應當履行保修義務.。

房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任，勘察，設計，施工，監(jiān)理等單位應當依照有關法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔相應的責任.。

《住宅質量保證書》應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級，保修范圍，保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔商品房保修責任.。

商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定的保修的存續(xù)期；一，地基基礎和主體結構在合理使用說明年限內承擔保修責任；二，屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，適用此款）；三，墻面，廚房和衛(wèi)生間，地下室，管道滲漏1年；五，有地面空鼓開裂，大面積起砂1年；六，門窗翹裂，五金件損壞1年；七，管道堵塞2個月：八，供熱，供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；九，衛(wèi)生潔具1年；十，燈具，電器開關六個月。其他部位，部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定.。

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構，性能和各部位(部件)的類型，性能，標準等做出說明，并提出使用注意事項.。

房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人.未能按期交付的,房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任.超過合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購房人還有權解除合同。因為不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人.。

商品房交付使用時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)規(guī)定，向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并在合同中就保修范圍，保修期限，保修責任等內容作出約定.。

保修期從交付之日起計算。

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