華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 苗詩雨 李未來 北京報(bào)道

去年下半年以來，房企違約事件頻出，導(dǎo)致發(fā)債機(jī)構(gòu)對于房企及其物企融資信用度的考量更為嚴(yán)苛，美元債融資數(shù)量急劇降至冰點(diǎn)。而在此背景下，企業(yè)還能獲得境外債券市場的青睞，成功發(fā)行美元債，則是企業(yè)硬實(shí)力的一種體現(xiàn)。

3月18日下午，卓越商管宣布，成功發(fā)行1億美元優(yōu)先票據(jù)，債券期限3年，發(fā)行利率創(chuàng)下了卓越商管境外發(fā)債利率的歷史最低記錄，為2.91%。在美元債市場的“大浪淘沙”中，卓越集團(tuán)脫穎而出，更值得關(guān)注的是，這也是2022年首家實(shí)現(xiàn)美元債融資的民營房企。

適時(shí)“突圍”美元債

3月16日，國家六大重點(diǎn)部門密集發(fā)聲，提到穩(wěn)定樓市、化解風(fēng)險(xiǎn)，中概股、地產(chǎn)股迎來企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)市場迎來久違“喘息”。央行明確表態(tài)的貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長，更是為房地產(chǎn)市場注射了“強(qiáng)心劑”。

經(jīng)歷了2021年房地產(chǎn)美元債市場信心震蕩，在2022年樓市暖意盡顯的第一時(shí)間，卓越集團(tuán)踩準(zhǔn)融資窗口期，于3月18日下午成功發(fā)行1億美元優(yōu)先票據(jù)。卓越集團(tuán)表示，此次低利率融資也是進(jìn)一步卸載經(jīng)營負(fù)擔(dān)，通過健康穩(wěn)定經(jīng)營與回款，補(bǔ)充內(nèi)部流動性。

實(shí)際上，2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場史無前例的壓力測試，其中美元債市場信心備受打擊。數(shù)據(jù)顯示，僅2021年1-11月，房地產(chǎn)美元債發(fā)行414億美元，較2020年同期下降32%，加權(quán)平均利率7%。

“卓越商管能以較低利率實(shí)現(xiàn)美元債融資，也確實(shí)不易。”談到卓越集團(tuán)此次的美元債發(fā)行，業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“在美元債面臨集中兌付的當(dāng)口，房企暴雷、裁員等負(fù)面信息集中，疊加房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)回落等因素影響，市場信心仍然不足。此時(shí)，發(fā)債機(jī)構(gòu)對于房企及其旗下物企融資信用度的考量更為嚴(yán)苛。”

《華夏時(shí)報(bào)》記者還從卓越集團(tuán)方面獲悉道，對于民企面對的融資難問題，卓越集團(tuán)也有所準(zhǔn)備。據(jù)卓越集團(tuán)方面介紹，公司已經(jīng)在經(jīng)營過程中對資金指標(biāo)嚴(yán)格管控，針對標(biāo)準(zhǔn)融資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情況已提前演練，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)，動態(tài)調(diào)整戰(zhàn)略投資成為降低杠桿的抓手之一。

“四大航道”全面布局

不過，為什么卓越集團(tuán)能在美元債市場的大浪淘沙之中“脫穎而出”呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與其戰(zhàn)略布局密不可分。

《華夏時(shí)報(bào)》記者關(guān)注到，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩、承壓前行的大背景下，多元布局已經(jīng)成為多家房企穩(wěn)固“現(xiàn)金流”的不二選擇。這一點(diǎn)對于卓越集團(tuán)來說，也并不例外。

1996年成立以來，卓越集團(tuán)秉承“商住并舉，綜合發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸形成了以地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營、股權(quán)投資的四大核心板塊。其中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊穩(wěn)中有進(jìn)，資產(chǎn)運(yùn)營板塊也不甘示弱。

2021年，卓越集團(tuán)位列中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售30強(qiáng)，連續(xù)16年入選“中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”，并且榮膺中國房地產(chǎn)城市更新十強(qiáng)企業(yè)TOP2，中國房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP7。

2021年數(shù)據(jù)顯示，全年卓越集團(tuán)銷售全口徑首過千億，業(yè)績同比增長超20%，年度回款率90%；在交付方面，2021年卓越累計(jì)交付30069套（全口徑）交付套數(shù)，同比增長56%，累計(jì)交付率達(dá)到81%，2021年達(dá)到交付條件37132套（全口徑）。

值得關(guān)注的是，卓越集團(tuán)多元化發(fā)展的同時(shí)，也并未松懈對于商辦管理的品質(zhì)追求。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，卓越商辦目前管理范圍覆蓋深圳、上海、青島三座城市11個(gè)商務(wù)地標(biāo)項(xiàng)目，管理面積約80萬平方米，并且2021年卓越集團(tuán)還新開商業(yè)管理項(xiàng)目2個(gè)，分別為深圳前?！ぷ吭絀NTOWN、東莞中寰·卓越時(shí)光。截至目前，卓越集團(tuán)已形成了卓悅匯、卓越INTOWN、卓悅時(shí)光三大商業(yè)產(chǎn)品線，據(jù)悉，未來5年，卓越商業(yè)管理項(xiàng)目將達(dá)到40個(gè)，經(jīng)營面積超過350萬平方米。

商企服務(wù)方面，卓越集團(tuán)不斷外拓優(yōu)質(zhì)客戶。據(jù)2021年上半年卓越商企服務(wù)財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入16.5億元，合約管理面積5104萬平方米，合約管理物項(xiàng)目數(shù)量537個(gè)，外拓非住宅項(xiàng)目83個(gè)。

除此之外，作為卓越商企服務(wù)集團(tuán)成員單位之一的卓越物業(yè)，同樣也是中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)TOP14，中國辦公物業(yè)優(yōu)秀管理企業(yè)TOP2。截至目前，合約物業(yè)面積超過5000萬平方米，業(yè)務(wù)布局2個(gè)國家，18個(gè)省份、在50個(gè)一線及區(qū)域重點(diǎn)城市擁有463個(gè)在管項(xiàng)目，每天服務(wù)11900家企業(yè)。

換言之，“四大航道”的布局也成為了卓越集團(tuán)在市場低谷呈現(xiàn)韌性的良好根基。

潛心深耕，穩(wěn)健發(fā)展

實(shí)際上，在卓越集團(tuán)逆勢發(fā)力的背后，是其對于穩(wěn)健發(fā)展的不斷探索。即便是在房地產(chǎn)行業(yè)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”時(shí)代落幕后，穩(wěn)健發(fā)展被賦予了更多的含義，卓越集團(tuán)也有著自己對于穩(wěn)健的理解和追求。

卓越集團(tuán)的首個(gè)“穩(wěn)健”便是堅(jiān)持。以城市更新板塊為例，2013年卓越集團(tuán)成立了全國第一家城市更新集團(tuán)公司——深圳卓越城市更新集團(tuán)有限公司，旗下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目超過一百個(gè)。隨后，在卓越集團(tuán)多元化發(fā)展的同時(shí)，此公司也潛心深耕灣區(qū)更新近十年，更新合作項(xiàng)目已覆蓋深圳各行政區(qū)核心區(qū)域，位于深圳的優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目已超50個(gè)，已完成拆遷項(xiàng)目超15個(gè)。

除此之外，卓越集團(tuán)的“穩(wěn)健”還來自于財(cái)務(wù)“安全墊”。在衡量房企健康度的重要指標(biāo)“三道紅線”方面，數(shù)據(jù)顯示，卓越集團(tuán)一直保持位于“綠色檔”行列，境內(nèi)評級自2017年以來，一直保持長期信用最高級AAA評級，整體財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

而縱觀卓越集團(tuán)的成長史，中期或中長期融資產(chǎn)品優(yōu)化整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，充分保障資金鏈安全；加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，提升債務(wù)周期，把控風(fēng)險(xiǎn)，是始終貫穿其中的發(fā)展思路。

業(yè)內(nèi)人士同樣認(rèn)為，卓越集團(tuán)穩(wěn)而行健，此次2.91%的發(fā)債利率也將為卓越集團(tuán)未來的發(fā)展增加更多的市場信心。