寫字樓工程管理的概念和組織機構(gòu)設(shè)置

1.寫字樓工程管理的概念

（1）保證寫字樓的建筑、配套設(shè)備、設(shè)施正常運行及客戶安全的使用。

（2）提供良好的辦公條件，做好寫字樓配套設(shè)備、設(shè)施的運行管理及維修保養(yǎng)工作。

（3）因工程管理質(zhì)量及水平提高，使寫字樓的租售亦可增加。

（4）因工程設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)良好，使辦公效率提高，亦使物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提升。

（5）良好的工程管理，可減少業(yè)戶/租客的投訴。亦可維護公司的良好形象。

寫字樓工程管理的任務(wù)：

工程設(shè)備管理的主要任務(wù)是做好所有系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施運行維護，并要控制設(shè)備運行維護及能源消耗的費用以降低成本。具體來說，就是做好以下工作：

1）設(shè)備運營 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉。

2）設(shè)備值班 根據(jù)實際需要和規(guī)定安排值班。

3）設(shè)備巡查 分日檢、周檢、月檢、年檢和臨時檢查，檢查應(yīng)做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。

4）設(shè)備保養(yǎng)和修理 應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備的情況制定保養(yǎng)計劃并認(rèn)真落實。一般設(shè)備可由自已保養(yǎng)，重要和復(fù)雜的設(shè)備可請專業(yè)公司來保養(yǎng)。

5）能源管理 采取各種先進技術(shù)和管理措施節(jié)約能源，節(jié)省開支，減少浪費。

6）資料管理 由專人負(fù)責(zé)管理土建和設(shè)備竣工圖紙、設(shè)備維修檔案。

7）應(yīng)急處理 即對突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響較大的設(shè)備故障，接到報告后，及時采取應(yīng)急措施，恢復(fù)設(shè)備的正常運行。

1．2工程部組織機構(gòu)設(shè)置

2 工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)

（1）在總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機電安裝維修工程部的全面管理工作。

（2）履行與管理處簽定的管理合同，完成公司下達(dá)的各項管理指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。

（3）貫徹執(zhí)行公司指定的《機電設(shè)備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程部管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

（4）執(zhí)行政府部門制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生不安全事故。

（5）對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運行（每周必須進行一次全面檢查，每月不少于一次一次夜間查崗）。

（6）負(fù)責(zé)組織制定設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和方案，并組織檢查和落實。

（7）負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。

（8）負(fù)責(zé)組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備進行驗收及其配套設(shè)施完善工作。

（9）負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

（10）定期向總經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。

3.工程部主任的職責(zé)

(1)對管理處經(jīng)理負(fù)責(zé),當(dāng)好部門主管的助手,協(xié)助主管搞好部門管理工作,負(fù)責(zé)分管的技術(shù)和管理工作,在分管的職責(zé)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任.

(2)認(rèn)真執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示與交辦的任務(wù),忠于職守,以身作則.

(3)加強業(yè)務(wù)管理技巧的學(xué)習(xí),全面熟悉管轄范圍內(nèi)的各種操作規(guī)程,提高工作效率、質(zhì)量。

(4)認(rèn)真做好本職業(yè)務(wù)工作，勤檢查、勤督促，嚴(yán)格要求員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。

(5)副主管是直接面對具體問題的處理者，同時要肩負(fù)對新來員工及在職員工的崗位職業(yè)培訓(xùn)。

(6)關(guān)心員工、愛護員工，學(xué)會做員工思想工作，要全面地了解員工思想并及時向管理經(jīng)理匯報，了解員工的學(xué)習(xí)、工作等情況，起到主管助手的作用，協(xié)調(diào)好上下關(guān)系。

(7)勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處經(jīng)理及主管匯報，聽取指示。

(8)搞好團結(jié)，加強內(nèi)部班組以及與其他部門之間的聯(lián)系。

(9)完成上級交辦的其他工作。

XX．4工程部領(lǐng)班的職責(zé)

（1）規(guī)范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成主管下達(dá)的各項工作任務(wù)。

（2）管理好、使用好本班負(fù)責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行，是領(lǐng)班的首要責(zé)任。對管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣）、“五良好”（使用性能好、密封良好、潤滑良好、堅固良好，調(diào)整良好）。

（3）領(lǐng)班是班組的骨干，應(yīng)具有良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助主管做好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。

（4）做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題；投備發(fā)生故障，有效地組織力量搶修，保證大廈的正常營業(yè)。

（5）做好本班設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃，報主管審核。并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)計劃實施。

（6）做好本班設(shè)備的運行、檢修紀(jì)錄和技術(shù)檔案，每月定期報主管審閱。

（7）做好班組人員考勤制度和維修臺賬，每月報主管匯總。

（8）完成上級交辦的其他工作。

XX．5工程部管理技術(shù)員職責(zé)

（1）在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)總值班室、倉庫和財務(wù)管理工作。

（2）負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)管理和對外協(xié)調(diào)工作。

（3）負(fù)責(zé)人員、車輛和材料、經(jīng)費的統(tǒng)一調(diào)度和使用管理工作。

（4）負(fù)責(zé)工具、材料的采購、保管和發(fā)放管理工作。

（5）負(fù)責(zé)文件資料的保管、建檔和發(fā)放管理工作。

（6）負(fù)責(zé)組織人員進行安全、技術(shù)和質(zhì)量意識培訓(xùn)工作。

XX．6工程部高壓運行工的職責(zé)

（1）嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度。

（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握本寫字樓供電式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。

（3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

（4）堅守崗位，定期巡視電氣設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)并填寫好報表。

（5）對來人來電報修及時登記。

（6）領(lǐng)班負(fù)責(zé)安排電工日常維修工作。

（7）負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

（8）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。

（9）事故未排除不許進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

（10）請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人。

（11）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。

（12）完成上級交辦的其他工作。

XX．7維修電工的職責(zé)

（1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)班安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其他工程任務(wù)。

（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握寫字樓電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修。

（3）執(zhí)行所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時按質(zhì)按量地完成，并填好記錄表格。

（4）積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時無條件地迅速返回機房，聽從領(lǐng)班的指揮。

（5）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接班工作。

（6）交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗。

（6）負(fù)責(zé)組織制定設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和方案，并組織檢查和落實。

（7）負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。

（8）負(fù)責(zé)組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備進行驗收及其配套設(shè)施完善工作。

（9）負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

（10）定期向總經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。

XX.3工程部主任的職責(zé)

(1)對管理處經(jīng)理負(fù)責(zé),當(dāng)好部門主管的助手,協(xié)助主管搞好部門管理工作,負(fù)責(zé)分管的技術(shù)和管理工作,在分管的職責(zé)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任.

(2)認(rèn)真執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示與交辦的任務(wù),忠于職守,以身作則.

(3)加強業(yè)務(wù)管理技巧的學(xué)習(xí),全面熟悉管轄范圍內(nèi)的各種操作規(guī)程,提高工作效率、質(zhì)量。

(4)認(rèn)真做好本職業(yè)務(wù)工作，勤檢查、勤督促，嚴(yán)格要求員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。

(5)副主管是直接面對具體問題的處理者，同時要肩負(fù)對新來員工及在職員工的崗位職業(yè)培訓(xùn)。

(6)關(guān)心員工、愛護員工，學(xué)會做員工思想工作，要全面地了解員工思想并及時向管理經(jīng)理匯報，了解員工的學(xué)習(xí)、工作等情況，起到主管助手的作用，協(xié)調(diào)好上下關(guān)系。

(7)勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處經(jīng)理及主管匯報，聽取指示。

(8)搞好團結(jié)，加強內(nèi)部班組以及與其他部門之間的聯(lián)系。

(9)完成上級交辦的其他工作。

XX．4工程部領(lǐng)班的職責(zé)

（1）規(guī)范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成主管下達(dá)的各項工作任務(wù)。

（2）管理好、使用好本班負(fù)責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行，是領(lǐng)班的首要責(zé)任。對管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣）、“五良好”（使用性能好、密封良好、潤滑良好、堅固良好，調(diào)整良好）。

（3）領(lǐng)班是班組的骨干，應(yīng)具有良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助主管做好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。

（4）做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題；投備發(fā)生故障，有效地組織力量搶修，保證大廈的正常營業(yè)。

（5）做好本班設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃，報主管審核。并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)計劃實施。

（6）做好本班設(shè)備的運行、檢修紀(jì)錄和技術(shù)檔案，每月定期報主管審閱。

（7）做好班組人員考勤制度和維修臺賬，每月報主管匯總。

（8）完成上級交辦的其他工作。

XX．5工程部管理技術(shù)員職責(zé)

（1）在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)總值班室、倉庫和財務(wù)管理工作。

（2）負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)管理和對外協(xié)調(diào)工作。

（3）負(fù)責(zé)人員、車輛和材料、經(jīng)費的統(tǒng)一調(diào)度和使用管理工作。

（4）負(fù)責(zé)工具、材料的采購、保管和發(fā)放管理工作。

（5）負(fù)責(zé)文件資料的保管、建檔和發(fā)放管理工作。

（6）負(fù)責(zé)組織人員進行安全、技術(shù)和質(zhì)量意識培訓(xùn)工作。

XX．6工程部高壓運行工的職責(zé)

（1）嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度。

（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握本寫字樓供電式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。

（3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

（4）堅守崗位，定期巡視電氣設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)并填寫好報表。

（5）對來人來電報修及時登記。

（6）領(lǐng)班負(fù)責(zé)安排電工日常維修工作。

（7）負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

（8）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。

（9）事故未排除不許進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

（10）請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人。

（11）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。

（12）完成上級交辦的其他工作。

XX．7維修電工的職責(zé)

（1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)班安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其他工程任務(wù)。

（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握寫字樓電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修。

（3）執(zhí)行所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時按質(zhì)按量地完成，并填好記錄表格。

（4）積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時無條件地迅速返回機房，聽從領(lǐng)班的指揮。

（5）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接班工作。

（6）交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗。

（7）請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人。

（8）搞好班內(nèi)外清潔工作。

（9）完成上級交辦的其他工作。

XX．8電梯維修工的職責(zé)：

（1）熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運行。

（2）配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。

（3）及時處理應(yīng)急停機故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場，先將電梯中被困客人放出，然后排除電梯故障。

（4）做好電梯、電梯間和電梯機房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。

（5）積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

（6）搞好各工種的配合，完成上級交辦的其他工作。

XX.9空調(diào)運行工的崗位職責(zé)

（1）熟悉本大樓裝備的空調(diào)系統(tǒng)及操作規(guī)程，每天準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉。對外界和各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)測，根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合規(guī)定的數(shù)值范圍，并按運行記錄表做好記錄（開機前、停機前及每小時記錄一次運行情況）。

（2）設(shè)備開、停應(yīng)及時轉(zhuǎn)換運行狀態(tài)牌，尤其是接到維修人員停機維修通知后，立即掛檢修牌。

（3）值班人員必須掌握設(shè)備運行的技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題立即報告領(lǐng)班或主管。發(fā)生緊急故障，值班人員負(fù)責(zé)組織力量及時處理，并立即報告領(lǐng)班或主管、管理處經(jīng)理。

（4）做好空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及設(shè)備故障記錄。

（5）做好空調(diào)和空調(diào)機房及控制柜的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。

（6）積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

（7）值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，服從指揮，嚴(yán)守操作規(guī)程。對領(lǐng)班安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守，如離開值班室去巡查或抄表必須知照同值人員。

（8）嚴(yán)格遵守《員工守則》及公司的各項規(guī)章制度。

（9）完成上級交辦的其他工作。

XX．10管鉗工和職責(zé)

工作任務(wù)是：負(fù)責(zé)冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)設(shè)備的運行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)污水處理系統(tǒng)運行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)消防門、自動門、窗簾及機械五金構(gòu)件的維修保養(yǎng)。其主要職是：

（1）熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、控制設(shè)施）和各種機械設(shè)備、供氣供水設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維護保養(yǎng)知識，按要求正確使用。

（2）負(fù)責(zé)污水處理池的定期清潔監(jiān)管，及時排除常見的故障，保證系統(tǒng)處于良好運轉(zhuǎn)狀態(tài)。

（3）當(dāng)班期間及時巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其他設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。

（4）及時進行設(shè)備的維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)要及時，質(zhì)量要保證，記錄要完整并存檔保管。

（5）做好應(yīng)急（漏氣、漏水、污水外溢等）搶修工作，接到應(yīng)急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時進行搶修，重大泄漏應(yīng)在領(lǐng)導(dǎo)和主管、領(lǐng)班的指導(dǎo)下進行。

（6）積極配合其他工種工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

（7）積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

（8）負(fù)責(zé)專業(yè)維修公司維修、保養(yǎng)的監(jiān)管和配合工作。

（9）完成上級交辦的其他工作。

XX．11工程部管理值班規(guī)定

（1）工程部機電維修，實行24小時全天制值班。

（2）值班員應(yīng)堅守崗位，做好各運行組的設(shè)備故障情況登記，以及維修組人員跟蹤記錄。

（3）各大廈設(shè)備故障情況均應(yīng)匯報總值班室，未能得到及時處理的應(yīng)詳細(xì)匯報設(shè)備故障狀況，以便總值班室依照經(jīng)理和管理組的指示以及實際情況合理安排人員搶修。

（4）遇突發(fā)性事故應(yīng)及時與總值班室取得聯(lián)系，總值班員應(yīng)迅速向經(jīng)理和管理組匯報，以便及時組織搶修。

（5）維修人員在接到緊急事故處理派遣令后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場作出處理，使損失減至最小。

XX．12配電房管理規(guī)定

（1）配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班。未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)的許可，非工作人員不得入內(nèi)。

（2）值班員必持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項。

（3）值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。

（4）經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。

（5）配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。

（6）因故須停某部分符合時，應(yīng)提前一天向使用該部分符合的用戶發(fā)出停電通知。對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過廣播向用戶作出解釋。

（7）經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。

（8）做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進入配電房。

（9）值班員應(yīng)認(rèn)真作好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。

XX．13水泵房管理規(guī)定

（1）值班人員應(yīng)對水泵進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。

（2）經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。

（3）生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動。

（4）泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。

（5）水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。

（6）按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。

（7）保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。

XX．14發(fā)電機房管理規(guī)定

（1）發(fā)電機房門平時應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。

（2）配電房值班員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查。

（3）平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負(fù)荷運行8小時用油量。

（4）發(fā)電機每星期空載試運行一次，運行時間不大于XX分鐘，平時應(yīng)將發(fā)電機置于自動起動狀態(tài)。

（5）發(fā)電機一旦起動運行，值班員應(yīng)立即前往機房觀察，啟動送風(fēng)機，檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。

（6）嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。

（7）定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。

（8）加強防火和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備。

XX．XX空調(diào)機房管理規(guī)定

（1）空調(diào)機房平時應(yīng)上鎖，鑰匙由空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。

（2）保持機房內(nèi)良好的通風(fēng)和照明。

（3）空調(diào)機運行時，值班人員應(yīng)按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時掉正處理，并作好記錄。

（4）定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。

（5）每周對主、副機進行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機組的良好運行。

XX．16電氣維修管理規(guī)定

（1）電氣維修人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照國家部頒布標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。

（2）在進行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。

（3）維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修班班長應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。

（4）在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護，并至少二人進行 。

（5）一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應(yīng)該裝設(shè)隔離欄桿，并有專人監(jiān)護。

（6）在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標(biāo)識牌。

（7）維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無誤，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后，方可送電。

XX．17電梯機房管理規(guī)定

（1）每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。

（2）保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40℃。

（3）保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。

（4）毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。

（5）機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)管理處經(jīng)理、領(lǐng)班允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。

（6）《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。

（7）按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進行維修保養(yǎng)。

（8）每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。

XX．18供水管理規(guī)定

（1）水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應(yīng)得到部門領(lǐng)導(dǎo)的許可。

（2）每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結(jié)果存檔。

（3）定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。

（4）經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費。

（5）盡量保障對住戶供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應(yīng)提前出示通告通知住戶停水時間，以便住戶作好準(zhǔn)備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)用廣播向住戶作出解釋。

XX．19高層建筑的供水方式；

高層建筑的供水方式基本上可劃分為兩大類，即重力給水及壓力供水系統(tǒng)。

（1）重力供水系統(tǒng)。

在給水系統(tǒng)的最高處設(shè)高位水箱，水泵將水供給水箱，水箱再靠重力流向給水管網(wǎng)，進行配水，供各用水設(shè)備的用水。

重力式供水可以有下列幾種給水方式：

1）串聯(lián)式給水方式。水泵向第一區(qū)水箱供水，該水箱除負(fù)責(zé)向本區(qū)管網(wǎng)配水外，還要作為上層各區(qū)提升泵的吸水池與貯水池。

2）并聯(lián)給水方式。這種給水方式是將各供水區(qū)的水泵集中設(shè)于地下室，各水泵從儲水池向各自的供水區(qū)的水箱送水，再由各區(qū)的水箱向本區(qū)的管網(wǎng)供水。

3）單管給水方式。該種給水方式又可分為以下三種情況：

a．單管減壓水箱串聯(lián)給水。水泵將水由儲水池送到最高處的水箱，再逐級向下一區(qū)的高位水箱給水，形成減壓水箱串聯(lián)給水。

b．單管并聯(lián)水箱減壓給水。水泵從儲水也同時向各供水區(qū)供水，對于不同高度的水箱其進水管上設(shè)不同的減壓閥，這樣水箱是并聯(lián)于單位水管上的。

c．單管減壓閥串聯(lián)給水。水泵從儲水池直接將水送到最頂層的水箱，由水箱向各個供水區(qū)供水，區(qū)與區(qū)之間設(shè)減壓閥。

（2）壓力供水系統(tǒng)

壓力給水有以下幾種方式：

1）氣壓給水。用氣壓罐代替高位水箱，可以將氣壓罐設(shè)在建筑底層，減輕荷載，節(jié)省樓層面積，對抗震有利。

2）水泵直接給水方式。水泵直接給水有三種途徑：

a．變頻調(diào)速泵供水。各供水區(qū)自已選用水泵自行直接供水，為適合用水量變化和與之相聯(lián)的楊程變化采用自動控制變頻調(diào)速泵。

b．多泵并聯(lián)供水。同一個供水區(qū)內(nèi)，為適應(yīng)用水量和相應(yīng)的水壓變化，設(shè)置多臺泵，在不同的情況下進行水泵切換。

c．水泵減壓給水方式。所有各區(qū)共同一組水泵，水壓以最高區(qū)為準(zhǔn)，其他各區(qū)設(shè)減壓閥減壓后供水。

XX．20大廈蓄水池的清理工作

根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水池水質(zhì)，每季度應(yīng)對水池清理一次。操作要求如下：

（1）準(zhǔn)備工作。

1）操作人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。

2）通知監(jiān)控室開始清洗水池，以免發(fā)生誤報警。

3）關(guān)閉雙聯(lián)水池進水閥門，安排臨時排風(fēng)設(shè)施，臨時水源，橡皮管，打開水池進口蓋。

（2）清洗操作。

1）當(dāng)雙聯(lián)水池內(nèi)水位降低到一半或1/3時，將待洗水池出水閥關(guān)閉，打開底部排污間，打開另一聯(lián)進水閥以確保正常供水。不允許一只水池排空清洗，另一只滿水水池工作，這樣會因負(fù)荷不均，造成水池壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。

2）清洗人員從進口處沿梯子下至水池底部，用百潔布將水池四壁和底部擦洗干凈，用清水反復(fù)沖洗干凈。

3）水池頂上要有一名監(jiān)護人員，負(fù)責(zé)向水池內(nèi)送新風(fēng)，防止清掃人員中毒，并控制另一聯(lián)水池的水位。

（3）結(jié)束工作。

1）清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水池的排污閥，打開水池進水閥開始蓄水。

2）當(dāng)兩個水池水位接近時，打開清洗水池的出水閥門，收好清洗工具，將水池進水蓋蓋上并落鎖。

3）通知監(jiān)控室清洗結(jié)束，做好相關(guān)記錄。

XX．21大廈糞池的清理

化糞池是一種小型而簡便的污水處理設(shè)施。池呈矩形或圓形，污水在通過化糞池時，

流速減低，水中懸浮物逐漸沉入池內(nèi)成為污泥，由于池中細(xì)菌的作用，能在無氧的條件下降解有機物，進行消化，將污泥分解為沼氣、二氧化碳及硫化氫等氣體和泥渣。在氣泡上升水面時，能將部分污泥帶至水面，逐漸集積變干，形成幾十厘米厚的污泥層。污水經(jīng)過處理后，出水較清，水質(zhì)有一定改善，但還是極重腐臭味和污染性?；S池集沉淀與消化作用于一池，設(shè)備簡單，運行方便，在小量污水處理時用者很普遍。

污水通過化糞池的停留時間一般為8~24小時，污泥在池中存積3~6月或更長的時間，以利污泥消化。

化糞池的清理程序如下：

（1）雇用吸糞車一部（含5米長膠管三條，8米長竹桿一條）。

（2）用鐵鉤打開化糞池的蓋板，敞開XX分鐘后，再用竹桿攪化糞池內(nèi)雜物結(jié)塊層。

（3）把車開到工作現(xiàn)場，套好吸糞膠管放入化糞池內(nèi)。

（4）啟動吸糞車的開關(guān)，吸出糞便直至化糞池內(nèi)的化糞結(jié)塊物吸完為止。

（5）蓋回化糞池井蓋，用清水沖洗工作現(xiàn)場。

（6）每年清理一次或視具體情況而定。

XX．22室內(nèi)給水系統(tǒng)的組成部分

給水系統(tǒng)是由下列各部分組成的：

（1）引入管——也稱接戶管，是從建筑外配水管上引入建筑中的總進水管；

（2）水表——在引入管上或分戶的支管之上設(shè)置水表，以便計量用戶的用水量。

（3）干管——是引入管進入室內(nèi)的水平干管，干管布置在底層地面下或管溝內(nèi)者，稱為下行上給式干管；干管也可布置在天棚頂內(nèi)稱為上行下給式干管；

（4）立管——由水平干管向上或向下分出的立管，其作用是供各樓層的用水；

（5）支管——由立管分出支管，供樓層衛(wèi)生用具配水龍頭的用水；

（6）水龍頭及附件——支管上裝設(shè)各種配水龍頭及相應(yīng)的閘閥；

（7）升壓設(shè)備——在水量、水壓不能滿足供水要求時，需要設(shè)置水泵、水箱和水池，用于提升水的壓力，儲存水量，保證建筑物的供水需要。

（8）減壓設(shè)備——減壓閥的作用是為保證管網(wǎng)壓力在規(guī)定范圍內(nèi)。

XX．23室內(nèi)排水系統(tǒng)的組成部分

室內(nèi)排水系統(tǒng)由下面幾部分組成：

（1）污水和廢水收集器具。

污水和廢水收集器具往往就是用水器具，如洗臉盆是用水器具，同時也就是排水管系的污水收集器具了，在生產(chǎn)設(shè)備上收集廢水的器具是其排水設(shè)備，屋面雨水的收集器具是雨水斗。

（2）排水管道。

排水管道又可分為以下幾種：

1）設(shè)備排水管：由排水設(shè)備接到后續(xù)管道排水橫管之間的管道。

2）排水橫管：水平方向輸送污水和廢水的管道。

3）排水立管：接受排水橫管的來水，并作垂直方向排污水的管道。

4）排出管：收集一根或幾根立管的污水，并從水平方向排至室外污水檢查井的管段。

（3）水封裝置

水封裝置是在排水設(shè)備與排水管道之間的一種存水設(shè)備，其作用是用來阻擋排水管道中產(chǎn)生的臭氣，使其不致溢到室內(nèi)，以免惡化室內(nèi)環(huán)境。

（4）通氣管

通氣管的作用是保證排水管道與大氣相通，以避免在排水管中因局部滿流——堵塞流時水流后會形成負(fù)壓，產(chǎn)生抽吸作用致使排水設(shè)備下的水封被破壞。同時通氣管還有散發(fā)臭氣的作用。

一般建筑的通氣管是將排水立管的上端伸出屋頂一定高度，并在其頂上用鉛絲網(wǎng)球或其他格柵罩上，以防堵塞。

對于排水量大的多層建筑或高層建筑中除了將立管伸出屋頂作為通氣管外，

還要設(shè)專門的通氣立管。

（5）清通部件。

一般的清通部件有：檢查口、清掃口和檢查井。檢查口設(shè)在立管或橫管上，它是在管道上有一個孔口，平時用壓蓋和螺栓蓋緊的，發(fā)生管道堵塞時可打開，進行檢查和清理。

XX．24空調(diào)設(shè)備運行及維護的主要內(nèi)容。

（1）熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。

（2）定期巡查、記錄設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。

（3）機組運行時，應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如果不正常，應(yīng)及時調(diào)整，必要時可關(guān)機，以防事故發(fā)生。

（4）水泵的運行情況，在無雜音、振動、滲水情況，并及時加潤滑油及檢修。

（5）定期檢查各風(fēng)機、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時應(yīng)及時更換。

（6）定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫和漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。

（7）定期檢查清量過濾器中積存的塵埃和雜物，對風(fēng)管中各種風(fēng)閥要定期檢進，以防卡死。

（8）正確開機關(guān)機，定期檢修，清洗蒸發(fā)器和冷凝器，加潤滑油。

XX．25電梯困人的處理方法：

凡遇故障，應(yīng)由電梯工依下列步驟先行釋放被困乘客，同時通知電梯維護保養(yǎng)單位立即來現(xiàn)場檢查處理。

（1）轎箱停于接近電梯口的位置時：

1）確定轎箱所在位置（根據(jù)落層燈指示或小心開啟外門察看）；

2）關(guān)閉機房電源開關(guān)；

3）用專用外門鑰匙開啟外門；

4）用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）；

5）協(xié)助乘客離開轎廂；

6）重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）。

（2）轎箱停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時：

1）利用電話或其他方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉；

2）進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)；

3）拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄；

4）救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標(biāo)志，使轎廂逐步移動至最接近的電梯門口。

5）確認(rèn)剎車制動無誤，放開盤車手輪。

6）然后按上述（1）的步驟救出乘客；

（3）遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時報告電梯維修保養(yǎng)單位處理。

（4）此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準(zhǔn)。

XX．26電梯的管理規(guī)定

為保證電梯正常運行，更好地為客戶服務(wù)，特制訂本規(guī)定。

（1）電梯機房除電梯維修人員、消防人員外，任何人不得進入，機房內(nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。

（2）運行中電梯出現(xiàn)突然故障，值班人員盡可能先救援出乘客，并通知電梯維修人員檢修，值班人員如不能救援乘客時，應(yīng)安慰乘客不要驚慌，并盡速通知電梯工救援乘客。

（3）乘搭電梯人數(shù)過多時，應(yīng)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。

（4）切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。

（5）發(fā)生火警時，切勿乘搭電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。

（6）電梯維修人員每日應(yīng)對電梯作例行檢查，如發(fā)生有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時，應(yīng)立即停梯檢修。

（7）發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯槽底有積水時，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全地方。保潔員在沖洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。

（8）電梯保潔員應(yīng)每天用清潔劑抹擦電梯一遍。

（9）電梯維修人員應(yīng)每天檢查電梯機房是否有足夠通風(fēng)，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整，機房門必須上鎖。

（10）電梯內(nèi)求救警鈴、電風(fēng)扇必須保持工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導(dǎo)致窒息。

（11）機電組實行每天24小時值班制。

（12）因維修、保養(yǎng)而正常停用的任何停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。

乘梯須知：

1）用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊

2）不許吸煙，保持清潔

3）運行之時，請勿擠門

4）危險物品，禁止乘梯

5）兒童乘梯，成人攜同

6）如遇意外，請按警鈴

7）超載危險，后進退出

8）發(fā)生火警，切勿乘梯

管理處示：

XX．27電梯日常保養(yǎng)主要內(nèi)容

（1）電梯停駛保養(yǎng)時，首先要切斷控制電源以確保安全。

（2）電梯機房要保持整潔，做到無積灰、無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵，電梯機房不得堆放雜物和易燃物品，不準(zhǔn)閑人進入，不準(zhǔn)住入。電梯機房要明亮的采光，窗玻璃完好無損且光亮清晰，通風(fēng)良好，并配有良好的消防器材。

（3）拽引電動機全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無積油。

（4）電梯控制屏用吹風(fēng)器或漆刷輕撣，做到無灰塵，磁鐵接解開關(guān)無銹蝕、無油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動機繼續(xù)運轉(zhuǎn)。

（5）井道底坑如有積水，必須首先斷電，然后排除。有漏水、滲水情況，一定要修好。同時要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運作。

（6）轎箱內(nèi)外、頂上、底下均需經(jīng)常擦凈，防止生銹腐蝕。要定期油漆，保持清潔美觀。

（7）各層站廳門及地坎槽經(jīng)常清潔，以防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛(wèi)生。

（8）電梯檢修或保養(yǎng)時必須掛牌，確認(rèn)轎箱內(nèi)無人后，方可停機。

（9）在轎廂頂維修和保養(yǎng)時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車。工作時必須帶安全帽。

（10）井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門（廳站留有人監(jiān)視時除外），廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。

（11）電梯凡是轉(zhuǎn)動機件均需加油潤滑，要做到定點、定質(zhì)、定量、定期定人，確保安全運行。

（12）維修保養(yǎng)工作完成后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺漏。

（13）機房、井道因工作需要動火時，必須遵守寫字樓動火規(guī)定，辦好動火證，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。

28.防盜監(jiān)控系統(tǒng)和維修保養(yǎng)

XX.28.1維修

1）監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟：

A）調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕；

B）檢查視頻線有無松動；

C）校正鏡片焦距；

D）清理鏡片和防塵罩上的灰塵；

E）檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。

2）監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟：

A）檢查攝像頭是否通電；

B）檢查視頻連線有無斷裂；

C）檢查攝像頭是否損壞。

3）控制器不能控制的檢修步驟：

A）檢查控制器控制電壓有無輸出；

B）檢查控制電壓有無輸入；

C）檢查輸入插件是否損壞；

D）檢查輸出插件有無損壞。

XX.28.2保養(yǎng)

1）規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維修保養(yǎng)。

2）檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距。

3）檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好。

4）檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)連線接觸是否良好。

5）對于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、紡塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。

XX．29自動噴水滅火系統(tǒng)的組成部分

自動噴水滅火系統(tǒng)是按適當(dāng)間距和高度裝置一定數(shù)量噴頭的供水滅火系統(tǒng)，主要是噴頭、閥門、報警控制裝置和管道、附件等組成，適用于各種可用水滅火的場所。發(fā)生火災(zāi)時能自動噴水滅火，并發(fā)出火災(zāi)警報。它具有安全可靠、工作性能穩(wěn)定、控火滅火的成功率較高、使用期長、不污染環(huán)境、結(jié)構(gòu)簡單、維修方便、成本低廉等特點。

目前我國的自動噴水滅火系統(tǒng)主要有濕式自動噴水滅火系統(tǒng)、預(yù)作用自動噴水滅火系統(tǒng)、干式自動噴水滅火系統(tǒng)、雨淋自動噴水滅火系統(tǒng)、水噴霧自動噴水滅火系統(tǒng)和水幕自動噴水滅火系統(tǒng)等6種。

按照建筑性質(zhì)規(guī)模及火災(zāi)的危險性可以采用自動噴水系統(tǒng)的濕式、干式、干濕交替系統(tǒng)、預(yù)作用系統(tǒng)、雨淋系統(tǒng)及水幕系統(tǒng)等。

（1）自動噴撒濕式系統(tǒng)。

濕式噴撒系統(tǒng)是由閉式噴頭、給水管網(wǎng)、濕式報警器閥及其他報警裝置如警鈴、溫感、煙感探測器、水流指示器及各種閥門等組成。管網(wǎng)內(nèi)充滿壓力水，報警閥門前后水壓相同，管內(nèi)水壓處于平衡狀態(tài)，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，室內(nèi)溫度升高，達(dá)到探測器溫度時，即向收信機報警，同時閉式噴頭打開噴水滅火。由于噴頭噴水，濕式報警閥上部管內(nèi)水壓降低，使閥瓣開啟，向給水管供水滅火，同時閥內(nèi)有一股水，流入延遲器及警鈴，使之發(fā)生報警鈴聲。管網(wǎng)上水流指示表、壓力開關(guān)等也同時動作，將信號報告控制臺，以控制滅火工作。此項滅火系統(tǒng)構(gòu)造較簡單、工作可靠、滅火快、效率高、適用和范圍廣，在室溫不低于4℃、不高于70℃的均可采用。

（2）干式系統(tǒng)

其裝置類似濕式系統(tǒng)，唯管網(wǎng)內(nèi)充以壓縮空氣，并設(shè)有干式報警閥及充氣設(shè)備等。其特點是報警閥前管內(nèi)充有壓力水，閥管內(nèi)充滿壓縮空氣，時時處于警報狀態(tài)。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，室內(nèi)溫度升高，打開噴頭放出空氣，降低管網(wǎng)壓力，干式報警閥開啟，水即進入管網(wǎng)噴水滅火，同時水力警鈴、壓力開關(guān)、火災(zāi)報警器投入工作。此種系統(tǒng)不受建筑物內(nèi)低溫度限制，可用于不采暖的房間內(nèi)。但系統(tǒng)設(shè)備復(fù)雜，維修管理較為不便。在滅火時先放氣再噴水，滅火時間延長，效率不如濕式高。

（3）預(yù)作用噴水系統(tǒng)。

預(yù)作用滅火系統(tǒng)裝置由閉式噴頭、管網(wǎng)、預(yù)作用閥、報警器及警鈴等部分組成。預(yù)作用閥后管內(nèi)充氣，閥前充壓力水。當(dāng)火災(zāi)時，探測器通過控制器打開預(yù)作用閥，閥前水流入管網(wǎng)，即形成濕式系統(tǒng)，當(dāng)噴頭繼續(xù)受熱，打開封口噴水滅火。本系統(tǒng)可用于不采暖和不允許因誤作用而產(chǎn)生水漬的建筑，它兼有干濕式兩個系統(tǒng)的特點。但系統(tǒng)構(gòu)造復(fù)雜，自動部件多，需做好維護工作，保持預(yù)作用滅火能力。

（4）雨淋式滅火系統(tǒng)

閉式系統(tǒng)適用于易燃性小規(guī)?；馂?zāi)，而在易燃易爆、迅速引起大面積火災(zāi)的情況下就需要在大面積上噴灑大量水流滅火，如同突降暴雨一樣來撲滅火災(zāi)，因而名為雨淋系統(tǒng)。此種系統(tǒng)的主要裝備由開式噴頭、給水管網(wǎng)、雨淋閥及控制系統(tǒng)組成。作用原理是當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，由溫感、煙感、光感等火災(zāi)探測器向控制箱發(fā)出信號，經(jīng)確定火災(zāi)發(fā)生后，打開雨淋閥，全部噴頭同時噴水滅火，這樣不僅可以撲滅著火點火災(zāi)，還可向整個被保面積上噴水，從而防止火災(zāi)蔓延、擴大。

（5）水幕系統(tǒng)

水幕滅火系統(tǒng)也是一種開式噴頭滅火系統(tǒng)，是由水幕噴頭、給水管網(wǎng)、雨淋閥及其控制設(shè)備所組成。噴頭成排裝在給水管上，噴出水簾，作防火隔斷及局部降溫作用，也可與防火幕、防火卷簾配合使用。在大空間可代替防火墻；設(shè)在門窗口可防止火焰擴散，起隔斷火災(zāi)的作用。

XX．30處理寫字樓用戶二次裝修的報建

（1）到市消防管理咨詢服務(wù)部領(lǐng)取報建表。

（2）填寫《建筑設(shè)計防火審核申請書》。

（3）附送5份圖紙；

1）開花平面圖；

2）室內(nèi)電氣配線系統(tǒng)圖；

3）平面布置圖；

4）空調(diào)平面圖；

5）消防設(shè)備圖紙。

（4）寫一份給消防局申請報建的公函。公函內(nèi)容包括裝修后的用途，如用作歌廳、卡拉OK、會議室等，還要說明采用什么材料進行裝修，如采用可燃性還是非燃材料，電氣設(shè)備采用什么材料，裝修面積多大，工程概算及預(yù)算施工需要多長時間等。

（5）呈送本單位防火責(zé)任人和上一級主管部門保衛(wèi)科（處）加具意見并蓋公章。

（6）辦完以上手續(xù)后，將申報表及圖紙等送市消防局建審科登記待批。

（7）消防驗收前，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計單位、施工單位進行初步自檢驗收。

（8）自行驗收后填寫《建筑工程消防驗收登記表》（正、副本），并由建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位負(fù)責(zé)人簽名、蓋章確認(rèn)。

（9）將《建筑工程消防驗收登記表》（正、副本）和有關(guān)消防竣工圖紙資料送消防部門建審員審核，由建審員、防火員等安排時間作最后驗收。

XX．31公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

維修

1）住戶電視天線發(fā)生故障的檢修步驟

A）檢查住戶終端板上有無信號；

B）信號是否能達(dá)到60～65分貝；

C）檢查樓層分支器信號是否正常，若終端板無信號而分支器信號正常，則表明連接兩者之間的天線有問題，應(yīng)對天線進行檢查維修或更換。

2）大樓分支器信號不正常時應(yīng)檢查分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若輸出信號不正常而輸入信號正常則表明分支放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換。

3）分支放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查主放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常，則表明主放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換。

4）主放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查前置放大器的輸出信號，若正常，則表明前置放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換。

5）若前置放大器輸入信號不正常，則應(yīng)檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。

保養(yǎng)

（1）每月對公共天線系統(tǒng)做一次全面保養(yǎng)（對已安裝有線電視而閑置的公共天線不保養(yǎng)，但每年仍檢查一次安裝的牢固性）。

（2）檢查天線連接有無松動、生銹、斷裂和絕緣老化。

（3）檢查天線支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。

（4）天線接受系統(tǒng)由于露天安裝，受風(fēng)吹雨淋容易生銹，凡是鐵件應(yīng)每季度在其表面刷銀粉漆一次。

（5）如遇臺風(fēng)、大雨天氣過后，應(yīng)上天臺檢查天線一次。

（6）主放大系統(tǒng)每月防塵一次，檢查通風(fēng)是否良好，連線有無松脫，并用場強儀檢查主信號是否正常。

（7）每月檢查一次分支放大器，其終端信號應(yīng)在60～65分貝之內(nèi)。

XX．32對講機、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng)

（1）保安一旦發(fā)現(xiàn)主機出現(xiàn)故障，應(yīng)急事通知維修班。

（2）維修班應(yīng)根據(jù)故障登記情況及時派專人維修。

（3）每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路、層數(shù)解碼器進行一次全面檢查維修。

（4）檢查機箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機箱內(nèi)外灰塵。

（5）檢查機箱保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進行，其他人員不得隨意撥動解碼器開關(guān)，不得對主機箱開蓋檢測箱內(nèi)元件。

（6）清潔工清潔墻壁時，應(yīng)避免對主機產(chǎn)生強大震動，并注意防止水流入主機箱內(nèi)。

XX．33電信系統(tǒng)的維護

電信系統(tǒng)的維護主要有以下幾個方面：

（1）交換系統(tǒng)本身的維護。設(shè)置在總機室內(nèi)的交換系統(tǒng)是連接外線和內(nèi)線的核心設(shè)備。要減少系統(tǒng)故障，首先是保證此一核心設(shè)備的運轉(zhuǎn)正常?，F(xiàn)在的交換系統(tǒng)多為自動電話系統(tǒng)，要做到防塵、防震和防腐蝕性氣體，并最好能使其維持在一定的溫度和濕度范圍內(nèi)工作。

（2）供電電源要保障。一個電話通訊系統(tǒng)一般應(yīng)有交流一整流和蓄電池一直流的兩路獨立電源。兩路電源的切換要方便，這樣才可保障當(dāng)某一供電系統(tǒng)發(fā)生故障也不會對電話通訊產(chǎn)生較大的影響。

（3）電話電纜編號要明晰、有規(guī)律，布線要牢靠，接頭不能有松動，接觸要良好。導(dǎo)線不要與強電線路穿入同一客內(nèi)，否則會產(chǎn)生對通訊的干擾。

XX．34有線電視系統(tǒng)的維護

共用電視系統(tǒng)也稱為CATV系統(tǒng)，俗稱“公共天線”系統(tǒng)。其維護主要有以下幾個方面：

（1）保證系統(tǒng)選用器件的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。電子器件的質(zhì)量高低對系統(tǒng)優(yōu)劣影響很大。例如放大器的噪聲系數(shù)大小是限制其靈敏度的主要因素，所以一般的天線放大器要求其噪聲系數(shù)為5~8dB。

（2）系統(tǒng)組成和傳輸網(wǎng)絡(luò)要合理，線路和器件的敷設(shè)要牢靠，特別是接點不能有松動和虛焊，輸出端不能短路，輸入端如需設(shè)置75Ω電阻的地方不能遺漏。

（3）調(diào)試用戶端電平。要使用戶能獲得4級電視圖像，一般應(yīng)有60dB的信號電平才合理，否則圖像質(zhì)量變壞，并會產(chǎn)生雪花干擾。但信號太強也會使圖像質(zhì)量下降，一般彩電控制在75±5dB，黑白電視在70±5dB。

（4）調(diào)控較高的載噪比。噪音是反映各種內(nèi)外干擾電壓的總稱。如果噪音過大，電視圖像會有網(wǎng)狀白線、黑線；畫面會出現(xiàn)翻滾扭曲和重影等問題，同時伴音質(zhì)量也會大為降低。因此在CATV系統(tǒng)中，載噪比一般不應(yīng)低于43 dB。

（5）“交調(diào)”與“互調(diào)”指數(shù)要符合規(guī)定。交調(diào)與互調(diào)都是反映信號對電視圖像的干擾。交調(diào)的干擾反映在畫面上是有一條白而光的條帶水平移動，即出現(xiàn)“雨刷現(xiàn)象”?；フ{(diào)干擾則是出現(xiàn)網(wǎng)紋或斜紋的干擾圖像。我國規(guī)定交調(diào)指數(shù)CM≥49dB，互調(diào)指數(shù)IM≥54dB。

（6）經(jīng)常對線路巡檢，對天線分配器、放大器、分支器等重要器件定期進行調(diào)試，保證參數(shù)的正確和合理。

XX．35防雷系統(tǒng)的維護

（1）接閃器與引下線和接地體的連接必須牢固可靠，接地電阻值應(yīng)符合規(guī)定要求，一般是不大于10Ω。

（2）每年雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢進和維護，提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后，也要即時對系統(tǒng)進行檢查，察看是否有引雷擊而導(dǎo)致某些連接點的松脫和斷開。

（3）檢查如發(fā)現(xiàn)引下線受到嚴(yán)重腐蝕，其腐蝕程度占截面積的30%以上則應(yīng)及時更換；同樣，如發(fā)現(xiàn)接頭松脫也要立即禁固，在雷雨季節(jié)任何對故障的拖延都可能招致嚴(yán)重的后果。

（4）高層建筑每年在雷雨前要經(jīng)指定的防雷檢測中心對防雷設(shè)備進行檢測，不合格的應(yīng)進行整改，直至合格為止。

XX．36火災(zāi)探測與報警系統(tǒng)的維護

（1）每天對火災(zāi)報警主控屏進行自檢功能檢查，確?？刂葡到y(tǒng)處于良好狀態(tài)。

（2）每月測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并對其進行自檢試驗；檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患；對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導(dǎo)線編號是否完整清晰。煙感器、溫感器因受環(huán)境污染應(yīng)及時清潔。

（3）每年應(yīng)對每個樓層井道內(nèi)的分線箱、介面單元進行開箱清當(dāng)；噴煙檢查每個煙感器報警是否正常；逐個拆下煙感器、溫感器、對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行禁固。

XX．37鍋爐的維護管理

（1）維修的組織工作

1）鍋爐維修前，對將要維修的鍋爐進行水壓試驗與熱效率測試，制定維修計劃（或根據(jù)周期維修計劃加上鍋爐檢驗中新發(fā)現(xiàn)項目），由工程部下達(dá)給維修小組。

2）維修組根據(jù)維修計劃。指定專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修工作。并組織力量，實行維修分工負(fù)責(zé)制，以保障維修質(zhì)量。

3）檢修前，要做好下列準(zhǔn)備工作：準(zhǔn)備好檢修工具、材料和配件，制定各項安全措施，對檢修人員進行安全教育，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定要求，研究如何保證質(zhì)量的有效措施；

4）檢修前，應(yīng)對鍋爐進行一次內(nèi)外檢查，徹底消除鍋爐內(nèi)外部水垢及煙灰。對于有缺陷的地方，要保持原狀，以便進一步檢查分析。

5）除搞好鍋爐本體的檢修工作外，對安全附件、轉(zhuǎn)動機械和附屬設(shè)備等也要認(rèn)真檢修，以便清除隱患，確保檢修效果。

6）作好檢修記當(dāng)。應(yīng)把每次檢修的情況（損環(huán)情況和修理方法等），記錄在設(shè)備登記簿內(nèi)，以利于日后考查和對鍋爐設(shè)備進行歷史分析及鍋爐鑒定等工作。

（2）維修的檢查

鍋爐的檢查和驗收，必須按照（鍋爐和壓力容器安全使用規(guī)程）的要求進行。它的重點檢查內(nèi)容為：

1）檢查鍋爐的內(nèi)、外金屬表面，特別應(yīng)檢查開孔、鉚焊縫、板邊等處有無腐蝕和裂紋。

2）檢查鍋爐水冷壁管、火管有無腐蝕和彎曲變形。

3）檢查鉚縫處有無堿性脆化，接縫處有無漏水現(xiàn)象。

4）檢查鍋爐脹口有無過脹的現(xiàn)象。

5）拉撐有無腐蝕、折斷。

6）受壓部件有無凹陷、變曲和受熱變形的現(xiàn)象。

（3）鍋爐的保養(yǎng)

鍋爐每年要施行一次基于法令的性能檢查，在6個月、3個月、1個月的區(qū)間決定整備計劃；分解整備的基準(zhǔn)是參考鍋爐設(shè)備的狀況，鍋爐的工作狀況，燃料、水質(zhì)，過去的污損記錄等，附屬設(shè)備，附屬品等的設(shè)備，自動控制裝置，燃燒裝置，水處理及給水裝置，其他輔機類的保養(yǎng)計劃。

停用鍋爐比連續(xù)使用的鍋爐更容易腐蝕、損壞。停用鍋爐的保養(yǎng)有干法和濕法兩種。

1）干法保養(yǎng)

干法保養(yǎng)是使鍋爐內(nèi)無水，適用于長期停用的鍋爐。當(dāng)爐水全部放出后，開啟所有入孔、手孔，清除水垢和污物，使鍋爐內(nèi)干燥。然后將盛有干燥劑的容器放在鍋筒中，將所有門、孔關(guān)閉嚴(yán)密。防止空氣進入。

干燥劑——一般采用無水氯化鈣或生石灰，用量按每立方米鍋爐容積加1~2kg無水氯化鈣或2~3kg生石灰計算。每隔1~2月檢查一次，如發(fā)現(xiàn)干燥劑吸潮失效，應(yīng)予以更換。

2）濕法保養(yǎng)

鍋爐內(nèi)部清洗干凈后，充入堿性溶液，使金屬表面形成堿性保護膜，而達(dá)到防腐的目的。濕法保養(yǎng)適用于短期停用的鍋爐，一般采用的堿性溶液為氫氧化鈉或磷酸三鈉。

在濕法保養(yǎng)中，爐水每5天左右化驗一次。如堿度低于下限，則應(yīng)補充堿液。在冬季，要注意防凍。

經(jīng)過大修后的鍋爐，一定要會同勞動局和壓力容器主管部門共同進行檢測，確認(rèn)合格后方可啟用。

XX．35各類程設(shè)備維修表格

表一：配電柜檢修工作票

表二：機電運行交接班記錄

表三：機電部工作日檢表

表四：機電部工作周檢表

表五：機電設(shè)備臺賬

表六：低壓配電運行日志

表七：操作票

表八：設(shè)備卡

表九： 設(shè)備保養(yǎng)記錄表

表十： 設(shè)備維修記錄表

表十一：設(shè)備對外委托維修申請表

表十二： 設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表

表十三：**大廈中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄

表十四：空調(diào)月保養(yǎng)記錄

表十五：風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄

表十六：大廈空調(diào)停機通知單

表十七：空調(diào)開關(guān)機操作流程

表十八：空調(diào)檢查保養(yǎng)表

表十九：空調(diào)水泵運行記錄表

表二十：水泵運行記錄

表二十一：水池（箱）清洗及消毒記錄表

表二十二：水池（箱）加藥記錄

表二十三：水泵電機半年保養(yǎng)記錄

表二十四：供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄

表二十五：電梯日巡視記錄

表二十六：電梯檢查保養(yǎng)表

表二十七：電梯主要部件保養(yǎng)周期表

表二十八：電梯常見故障排除方法

表二十九：公共天線系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄

表三十：電梯維修記錄

表三十一：發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄

表三十二：對講報警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄

表三十三：防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄

表三十四：消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄

表三十五：中控室消防設(shè)備監(jiān)控運行記錄表

表三十六：消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄表

表三十七：消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄表

表三十八：消防應(yīng)急器材檢查表

表三十九：消防風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄表

表四十：消防水泵半年保養(yǎng)記錄表

表四十一：房屋設(shè)施養(yǎng)護計劃

表四十二：房屋設(shè)施養(yǎng)護記錄表