交匯點訊 2021年11月，住建部將南京等21個城市列為全國城市更新首批試點，探索城市更新可持續(xù)模式及探索建立城市更新配套制度政策。4月25日，南京市召開新聞發(fā)布會，公布《南京市城市更新試點實施方案》。在發(fā)布會上，南京市城鄉(xiāng)建設委員會、南京規(guī)劃和自然資源局、南京市住房保障和房產局相關負責人對《方案》進行了解讀。

提綱挈領指引城市更新行動

記者看到，《方案》包括總體要求、工作路徑、工作任務、工作步驟、保障措施等5個部分，計劃在“十四五”期間對居住類地段、生產類建筑、公共類空間、綜合類片區(qū)4類10個方面進行全要素、全方位更新，并著力探索城市更新的工作機制、實施模式、支持政策、技術方法和管理制度。該《方案》為南京市的城市更新工作和試點工作開展提供了有力支撐。

《方案》重點突出四個方面。高度重視，健全完善組織架構。成立以市長為組長的市級城市更新工作領導小組，設立城市更新專家委員會、建立“社區(qū)營造師”庫，形成“市區(qū)聯(lián)動、部門協(xié)同、專家領銜、公眾參與”的格局，系統(tǒng)化推進城市更新工作。

層層遞進，理順試點工作路徑。通過編制專項規(guī)劃、更新導則、劃分更新單元、建立城市更新項目庫等方式構建從體檢評估到常態(tài)運營的全鏈條管理模式，指導城市更新有序實施。

分類指導，推動試點成果集成。居住類地段方面，以小西湖、荷花塘等項目為試點，針對居住類歷史地段、危舊房、老舊小區(qū)等不同時期建成居住區(qū)實際情況，統(tǒng)籌采取“留改拆”措施，因地制宜、分類推進，打造宜居“生活”空間；生產類建筑方面，以南京老煙廠改造項目為試點，分類采取整合集聚、整體轉型、改造提升等方式，通過鼓勵增加工業(yè)用地容積率、建設城市“硅巷”、引導土地多用途復合開發(fā)利用、新產業(yè)新業(yè)態(tài)可享受五年過渡期等支持政策，推動舊廠房、老菜場、老舊樓宇改造提升，激活高效“生產”空間；公共類空間方面，以省園博園、“梧桐語”小型城市客廳打造等項目為試點，呵護一江兩岸和山水城林的城市稟賦，豐富微更新手法，筑牢城市綠色“生態(tài)”本底；綜合類片區(qū)方面，以浦口火車站歷史風貌區(qū)、頤和路等項目為試點，加強歷史風貌區(qū)或歷史地段保護傳承和活化利用，完善社區(qū)基礎設施和公共服務配套，逐步構建以社區(qū)中心為重要支點的15分鐘生活圈，展現(xiàn)“全域”魅力。

瞄準長遠，研究制定配套政策。深入推進更新類項目行政審批改革創(chuàng)新和流程再造，分類制定城市更新類項目技術指南和工作指引，研究出臺南京市城市更新管理辦法，逐步建立南京市城市更新政策“工具箱”。

用“微改造”提升居住品質

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是城市更新工作的重要內容。南京今年計劃改造老舊小區(qū)128個，建筑面積276萬平方米，惠及群眾3.69萬戶。南京市住房保障和房產局副局長蘭文平介紹，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將有三個方面的新舉措。

探索打破傳統(tǒng)的“小區(qū)”概念，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造。以老舊小區(qū)改造為契機，整合利用城區(qū)公共空間，統(tǒng)籌調度，系統(tǒng)推動小區(qū)內外公共服務和社會服務聯(lián)動的城市更新，促進居住社區(qū)品質提升。同步推進既有房屋加裝電梯。截止到目前，南京市加裝電梯累計完工1212部，在建139部。今年將探索老舊小區(qū)改造項目中加大同步推進加裝電梯的力度，在改造過程中提前遷移管線，為后期增梯預留位置。強化長效管理提質增效。全市2300多個老舊小區(qū)已經實現(xiàn)基本管理全覆蓋，但是還存在臟亂差等系列“頑疾”，將聯(lián)合公安、城管等綜合執(zhí)法力量，推動城市管理服務向老舊小區(qū)延伸，著力解決群眾“急難愁盼”問題。創(chuàng)新體制機制，改變政府一托到底的觀念，探索“街區(qū)化服務”模式，催生新的“社區(qū)服務綜合體”，為老舊小區(qū)管理實現(xiàn)良性循環(huán)奠定基礎。

盤活存量資源發(fā)展新產業(yè)

今年南京市第十五次黨代會提出的“在創(chuàng)新驅動、產業(yè)轉型上做示范”，該《實施方案》在服務全市產業(yè)轉型提升發(fā)展需求也有相關舉措。南京市規(guī)劃和自然資源局開發(fā)利用處處長馬剛介紹，《實施方案》提出了“實施生產類建筑改造”，以“形的更新”帶動“業(yè)的升級”，鼓勵利用低效用地發(fā)展新產業(yè)，推進“騰籠換鳥”，實現(xiàn)“鳳凰涅槃”。具體來說，主要的政策保障有：拓寬了開發(fā)主體范圍，增加了原土地使用權人聯(lián)營、入股、轉讓方式開發(fā)，允許通過設立全資子公司、聯(lián)合體、項目公司作為新主體再開發(fā)；放寬土地供應方式，特定條件下允許協(xié)議出讓、帶方案招拍掛、定向掛牌、組合出讓等多種供地方式；加大配套激勵措施力度，設置了有關收益分配、整體開發(fā)、提高容積率、多用途復合利用、建租賃住房等方面的激勵措施。

比如，新產業(yè)新業(yè)態(tài)可享受五年過渡期政策。興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產性服務業(yè)、“互聯(lián)網 ”等新業(yè)態(tài)的再開發(fā)項目，可享受按原用途使用5年免收土地年租金的過渡期政策，過渡期滿再按照協(xié)議出讓方式辦理手續(xù)。鼓勵建設城市“硅巷”。高校、科研院所利用現(xiàn)有存量劃撥建設用地建設產學研結合中試基地、共性技術研發(fā)平臺、產業(yè)創(chuàng)新中心，在老城區(qū)打造“硅巷”的，可繼續(xù)保持土地原用途和權利類型不變。鼓勵增加工業(yè)容積率。對符合相關規(guī)劃、不改變用途的現(xiàn)有工業(yè)用地，通過廠房加層、老廠改造、內部整理等途徑提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。引導土地多用途復合開發(fā)利用。允許同一宗地兼容兩種及以上用途，允許一定條件下工業(yè)、科研用地兼容一定比例的配套設施和租賃住房等。

盡快形成可復制、可推廣的經驗

南京將系統(tǒng)化推進城市更新工作。南京市城鄉(xiāng)建設委員會副主任徐淮舟表示，城市更新工作涉及土地規(guī)劃、行政審批、項目建設、資產運作、產業(yè)導入、金融稅收等方方面面，需要各政府部門、各類實施主體、居民群眾、專家學者、媒體記者等社會各界齊心協(xié)力、共同參與。下一步，將重點做好四個方面的工作。

完善機制，強化政策支撐。盡快制定城市更新體檢評估指標體系、編制專項規(guī)劃、劃分更新單元、建立項目庫、組建專家顧問團隊、社會資本參與及退出機制、出臺專項支持政策等。

理順流程，保障項目實施。目前，城市更新項目還沒有規(guī)范化的流程和審批程序，作為首批國家試點，南京將著力探索城市更新項目的工作流程和審批流程，在個性中尋找共性，破解當前項目實施“一案一策”的困境，推動第一批13個試點項目早日落地見效。

堅守底線，嚴防大拆大建。國家分別從空間管控和金融管控層面劃定了兩類底線，底線的劃定，是國家對“部分地區(qū)繼續(xù)沿用過渡房地產化的開發(fā)建設方式、大拆大建、急功近利傾向”的“叫?！迸c“剎車”，南京將在城市更新項目實施方案中從嚴把控，切實防止大拆大建問題，轉變城市建設發(fā)展方式。

試點先行，及時總結經驗。結合全省開展的城市更新試點項目競爭性遴選工作，選出南京市第二批、第三批城市更新試點項目，統(tǒng)籌各類資源、打通政策堵點，盡快形成可復制、可推廣的試點經驗，為南京市全面建設人民滿意的社會主義現(xiàn)代化典范城市提供堅強支撐。

新華日報·交匯點記者 劉霞

圖片來自南京市建委

編輯: 白雪

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