一、物業(yè)管理的內涵

1．我國物業(yè)管理的發(fā)展和現狀

20世紀80年代，為適應改革開放后沿海開放地區(qū)新建居住區(qū)管理的需要，深圳借鑒港臺地區(qū)的做法，率先引入并實施了物業(yè)管理制度。1994年，建設部發(fā)布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，規(guī)定此后新建住宅小區(qū)必須實施物業(yè)管理，確立了物業(yè)管理作為一個獨立行業(yè)發(fā)展的基礎。此后，物業(yè)管理迅速發(fā)展，并將管理范圍從住宅擴大到辦公樓、學校、商場、工廠甚至城市道路、園林等各種物業(yè)形態(tài)。

從我國第一家物業(yè)管理企業(yè)——深圳物業(yè)管理公司成立，國家房地產行政主管部門就積極扶持和培育物業(yè)管理行業(yè)，如大力推行“建管分離”的政策，使物業(yè)管理行業(yè)在規(guī)模上、速度上均保持了較高的增長速度。但物業(yè)管理的行業(yè)地位和企業(yè)盈利能力一直不能令人滿意，甚至成為容易引發(fā)矛盾和糾紛的社會焦點問題。根據中國物業(yè)管理協會2008年公布的行業(yè)生存狀況調查報告顯示，目前只有40％的物業(yè)服務企業(yè)能夠盈利，平均盈利額僅為81．28萬元。嚴峻的現實促使物業(yè)管理業(yè)內人士積極探索行業(yè)發(fā)展的新模式。

2．物業(yè)管理的涵義

物業(yè)管理包括兩個層次的涵義：一是產權權屬及權利的層次。物業(yè)管理是由房地產所有權，特別是建筑物區(qū)分所有權所表現出的具體內容，明確產權人擁有何種權利以及如何行使自己的權利。在這個層面上，物業(yè)管理常與建筑物區(qū)分所有權、業(yè)主自治等內容相聯系，涉及多方主體的權利和義務。二是行業(yè)運作模式和專業(yè)活動的層次。根據國務院2003年頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理是指“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動”。這一規(guī)定是對作為具有社會化、市場化、專業(yè)化特點的物業(yè)管理服務行業(yè)具體運作模式和內容的明確界定，物業(yè)管理是一種由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供專業(yè)服務的活動。

上述兩個層次出發(fā)點不同，但由于忽略了它們不同的范疇，導致很長一段時間存在著“物業(yè)管理”還是“物業(yè)服務”的概念之爭。2007年《物權法》頒布后， 《物業(yè)管理條例》也作了相應修訂，如將物業(yè)管理企業(yè)改稱為物業(yè)服務企業(yè)，進一步厘清了物業(yè)管理作為權利方面和專業(yè)服務方面的不同含義。嚴格來說，從行業(yè)角度稱為“物業(yè)服務”更容易凸顯自身的特點，但由于約定俗成的習慣，一般仍將物業(yè)管理視為與設施管理、資產管理同類的專業(yè)服務活動。

二、設施管理與資產管理的內涵

1．設施管理的發(fā)展背景與涵義

設施管理(Facility Management)是自20世紀 60年代開始伴隨著辦公環(huán)境與設備的日益復雜而逐漸產生并發(fā)展起來的。國際設施管理協會(Interna— tionai Facility Management Association，IFUA)。自1981年成立以來已經在60個國家設立了125個分會，擁有會員19500人。90年代興起的知識經濟理論，促使企業(yè)組織發(fā)展從單純依賴物質要素轉向人的要素。調查顯示，舒適的工作環(huán)境能使工作效率提高 5％～15％，許多公司因此將提高工作環(huán)境質量作為吸引和留住優(yōu)秀員工的重要手段，從而更加關注設施管理。

根據IFMA的定義，設施管理是“一種綜合多學科，通過集成人、地點、過程和技術，確保建筑環(huán)境功能性的專業(yè)活動”。無論IFMA還是歐盟標準化委員會 (CEN)、英國設施管理協會(BIFM)等相關組織都將設施管理視為滿足設施所屬組織戰(zhàn)略需求的必要手段，其目的在于支持組織實現戰(zhàn)略目標，提升組織競爭力。從設施管理產生、發(fā)展到目前國外相關研究始終都將設施作為組織的重要資源，將設施管理視為支持組織實現發(fā)展目標的組織內部重要管理職能。設施管理強調其管理過程必須與組織發(fā)展戰(zhàn)略高度一致，能主動適應并為組織發(fā)展提供必需的物質條件保障。而設施管理的具體承擔者，則可以是組織內的部門，也可以外包給第三方專業(yè)企業(yè)承擔。

1992年，IFMA進入中國并在香港設立了分部。2004年，IFMA開始向中國內地較為深入地介紹設施管理基本理論與研究現狀，并向內地物業(yè)管理經理人頒發(fā)了設施管理經理資格證書。此后，設施管理被內地部分業(yè)內人士視為“超越”物業(yè)管理的新模式而受到大力推動。但據筆者進行的一項針對物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的調查顯示，72％的受訪者對設施管理的認識是“聽說過，但不很了解”。

2．資產管理的內涵

20世紀80年代以來，隨著房地產市場和客戶需求的變化，在發(fā)達國家以房地產信托投資基金為代表的機構投資人大量進入房地產產權投資，他們追求利益回報最大化和資產組合風險最小化。他們意識到簡單依靠“區(qū)位”因素加上投資不能理所當然地就為投資人帶來高額回報。對房地產資產進行經營管理的技能成為獲得投資收益的重要保障，以致出現了房地產以投資為導向還是以經營為導向的討論。此外，有研究指出大部分公司都忽視了對其擁有不動產資產的管理，沒有考慮對不動產資產的占用成本問題，主張應從公司經營活動整體配置和利用不動產資產。在這種背景下，資產管理受到重視并成為房地產投資和企業(yè)經營管理中的重要內容。

資產管理(Real Estate Asset Management或 Property Management)的基礎是不動產管理，是對不動產進行經營和維護以實現不動產所有者的目標的過程。從本質上講，不動產管理并不是新生事物，但資產管理引入了資產組合管理和每股收益分析的內容。國外資產管理的研究主要分為兩種視角，一是機構投資人角度，以資產組合管理和對不動產經營管理獲取回報；二是公司(組織)視角，關注不動產資產在公司經營過程中的作用和表現。當公司擁有不動產資產的主要目的是利用它來獲取收益時，上述兩種視角便合二為一了。

隨著國內房地產市場和物業(yè)管理的快速發(fā)展，尤其是以收益性房地產為目標對象的投資活動的增加，促使物業(yè)管理對服務領域和服務模式逐漸拓展。2001年后，業(yè)界開始出現資產管理。業(yè)主對物業(yè)保值增值的關注和物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展面臨的困境，使資產管理成為國內物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展探索的主題。目前國內業(yè)界普遍的看法是傳統(tǒng)的物業(yè)管理是資產管理的基礎層次，而資產管理更適合于商業(yè)物業(yè)等收益性、高端物業(yè)形態(tài)。

設施管理與資產管理產生背景不同，面向不同的管理需求。但資產管理存在兩種管理職能，其中組織視角關注在實現組織目標過程中不動產資產的表現，在這個層面與設施管理的內涵是基本一致的。

三、物業(yè)管理與設施管理、資產管理模式的比較

無論物業(yè)管理、設施管理還是資產管理，其管理對象都是具有明確產權的、有價值的物質實體，這些實體是由所有者為了滿足特定的目標需要而建造的。三者都含有對管理對象進行良好維護與維修的內容，都要保證管理對象良好的運行狀態(tài)。三者內涵有重疊的地方，但三者也存在顯著的區(qū)別，主要表現在以下方面。

1．發(fā)展背景不同

我國物業(yè)管理肇始于住宅，長期以來住宅是物業(yè)服務企業(yè)的主要服務對象，造成提及物業(yè)管理就是指居住區(qū)物業(yè)管理的情況，住宅以外的物業(yè)管理無論從理論體系、政策制度還是行業(yè)實踐都十分薄弱。而設施管理來自于組織對自身發(fā)展能力的內部審視，資產管理則是受到房地產市場變化而被重新認識和發(fā)展的。產生背景和發(fā)展環(huán)境不同使三者在管理視角、管理地位和目標等方面存在差異。

2．管理定位不同

從《物業(yè)管理條例》關于物業(yè)管理的定義不難發(fā)現，物業(yè)管理定位于“維修、養(yǎng)護、維護”這樣的層次，處于被動、從屬的地位，這也導致物業(yè)管理行業(yè)始終徘徊在低端。設施管理著眼于組織戰(zhàn)略層次，強調設施應滿足組織實現戰(zhàn)略目標的需求，能夠主動適應組織的變化并做出相應調整。資產管理則主要從不動產資產組合和運營方面滿足所有人對不動產投資回報的需求，也屬于較高的戰(zhàn)略層次。設施管理、資產管理都將對物業(yè)設施設備的維修、維護作為其管理的基本職能之一。

3．管理視角不同

物業(yè)管理和資產管理都具有從外部為所有者提供專業(yè)化服務的性質。我國物業(yè)管理更明確了社會化、市場化、專業(yè)化的特征，更加凸顯了物業(yè)管理作為社會化的專業(yè)服務特性。設施管理則是從組織內部的視角審視完成組織戰(zhàn)略目標必要的手段，可以視為與財務管理、生產運作管理等相提并論的內部職能。

四、結論

通過前文分析，可以看出物業(yè)管理、設施管理和資產管理內涵和管理對象存在差異，三者之間不是簡單的包含與被包含的關系，也不能簡單地斷定誰取代誰或者誰優(yōu)誰劣，討論這些模式必須考慮其所處的具體環(huán)境和目標。

我國物業(yè)服務企業(yè)普遍存在著生存壓力大的問題，但是無論設施管理或者資產管理的概念都不可能解決企業(yè)面臨的問題。從知識儲備、人才、技術等方面，大部分以住宅管理為主業(yè)的項目式企業(yè)顯然并不具備設施管理和資產管理的能力。對于這些企業(yè)來說，練好內功、提升服務品質，在擴大服務規(guī)模的基礎上利用直接面向終端消費者的優(yōu)勢開拓附加增值商業(yè)模式可能才是更加現實的選擇。

以非住宅管理為主業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)則可以嘗試在其專業(yè)領域不斷“做深做精”，形成專業(yè)服務特色和優(yōu)勢，引導和培育組織開展設施管理。這需要物業(yè)服務企業(yè)對組織發(fā)展戰(zhàn)略目標具有深刻的理解，并具有主動適應組織變化的能力。

而以取得房地產投資收益為目的的資產管理定位于高端，因此注定只能由少數業(yè)界領先的企業(yè)來承擔。但市場上已有如酒店管理公司、商場管理公司等專門實施資產管理的企業(yè)，也有房地產開發(fā)公司這樣擁有人才、資金優(yōu)勢并已開始介入資產管理的企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)如何與它們競爭并占據一席之地，將主要取決于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略和擁有的資源優(yōu)勢。

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