挑戰(zhàn)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期中，有許多潛在的陷阱。項(xiàng)目經(jīng)理的任務(wù)是確保站點(diǎn)在計(jì)劃和預(yù)算范圍內(nèi)順利安全地運(yùn)行。有時(shí)候，這是件非常難以做到的事。

根據(jù)一項(xiàng)研究，98% 的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算超支，77% 的項(xiàng)目遭受重大延誤。

是什么導(dǎo)致這些預(yù)算和延誤問題？項(xiàng)目經(jīng)理該如何準(zhǔn)備？以下是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨的6個(gè)典型挑戰(zhàn)和積極應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)的策略。

風(fēng)險(xiǎn)管理不足

項(xiàng)目經(jīng)理通常會(huì)為長期風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置保障措施。然而，短期問題往往被排除在外。這些短期問題可能會(huì)像滾雪球一樣迅速變大，并開始對(duì)底線產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

無論是不靠譜的分包商，日程安排沖突，還是利害關(guān)系人品味的變化，任何看上去很小的問題都可能使項(xiàng)目偏離軌道。因此，制定應(yīng)急計(jì)劃非常重要。給日程安排留一些回旋的余地，投資安全培訓(xùn)等項(xiàng)目，避開這些潛在的問題。

缺乏周密安排

沒有明確目標(biāo)，高效完成工作非常困難。如果人們?nèi)狈π枰獙?shí)現(xiàn)的明確目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目很容易落后或超出預(yù)算（或兩者都有）。沒有這些目標(biāo)，很難讓人們在項(xiàng)目中履行自己的職責(zé)。

績效管理是項(xiàng)目管理的重要方面。為了實(shí)現(xiàn)績效管理，讓每個(gè)人專注于任務(wù)，他們需要執(zhí)行明確的活動(dòng)。將較大的項(xiàng)目范圍的目標(biāo)分解成較小的每個(gè)人每天需要完成的目標(biāo)。如果某天某件事沒有做完，這件事會(huì)合并到明天。借助設(shè)定的流程讓員工對(duì)自己負(fù)責(zé)，這樣你就能避免整個(gè)項(xiàng)目在你手中搖搖欲墜。

缺乏溝通

溝通在任何行業(yè)中都是重要的工具，當(dāng)工作委托給不同的團(tuán)體，溝通尤其重要。沒有清晰有效的溝通，重要活動(dòng)會(huì)被遺漏，團(tuán)隊(duì)會(huì)對(duì)問題一無所知，直到糾正問題已為時(shí)過晚。因此，項(xiàng)目經(jīng)理需要制定明確的指導(dǎo)方針。

每天結(jié)束時(shí)，需要將溝通上升一個(gè)階梯，讓團(tuán)隊(duì)了解項(xiàng)目進(jìn)展或障礙。這樣就能主動(dòng)解決問題。如果無法召開面對(duì)面會(huì)議，使用不同類型的軟件或許是個(gè)很好的解決方案。

不切實(shí)際的期望/糟糕的預(yù)測

客戶和利害關(guān)系人可能會(huì)提出一些棘手的要求。無論他們是希望項(xiàng)目加快進(jìn)度完成，還是希望項(xiàng)目在有限預(yù)算下完成，他們的期望可能會(huì)帶來一些挑戰(zhàn)。對(duì)于老練的項(xiàng)目經(jīng)理來說，有些要求有可能實(shí)現(xiàn)，有些則不能。設(shè)定無法實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)實(shí)際上會(huì)阻礙工作率；當(dāng)你努力也達(dá)不到要求時(shí)，為何加班工作，把自己累垮？

其中一些期望是由糟糕的預(yù)測造成的。有可能這種預(yù)測像風(fēng)險(xiǎn)管理一樣，關(guān)注的是長期而不是短期。將這些預(yù)測分解成月目標(biāo)、周目標(biāo)和日目標(biāo)，看看這些目標(biāo)是否切實(shí)可行。如果有必要，與利害關(guān)系人就這些問題進(jìn)行溝通。提供替代計(jì)劃，這樣他們就能看到積極但可實(shí)現(xiàn)的日程表或預(yù)算。一開始就管理期望，這樣你就能建立成功的項(xiàng)目。

延誤現(xiàn)金流

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依賴于發(fā)票開具，有時(shí)是個(gè)過時(shí)的系統(tǒng)。如果拖欠付款，這個(gè)系統(tǒng)可能會(huì)對(duì)公司的現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面的影響，進(jìn)而使其他項(xiàng)目的資金枯竭，導(dǎo)致項(xiàng)目延期。

因此，開票系統(tǒng)需要發(fā)展。有了改進(jìn)的軟件和充足的后續(xù)行動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)公司能夠確?，F(xiàn)金流不對(duì)其他項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面的影響。

技能有限

房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)以信譽(yù)為基礎(chǔ)的行業(yè)。人們傾向于和他們認(rèn)識(shí)和信任的人合作。這通常是件很棒的事，知悉如何合作的團(tuán)隊(duì)會(huì)非常有效率。但團(tuán)隊(duì)存在技能缺口時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致一些延期。

解決方案是在這些技能缺口對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響之前察覺它們的存在。一旦你發(fā)現(xiàn)缺口，你就能快速有效地填補(bǔ)這些缺口。要做到這一點(diǎn)，最好的方式是找到招聘顧問公司，它的房地產(chǎn)開發(fā)專家可以迅速為你找到適合的專業(yè)人才。

解決方案

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有許多可移動(dòng)部分；像 8Manage PM 這樣的項(xiàng)目管理軟件必須幫忙指導(dǎo)和調(diào)整資源，將那些部分整合成連貫的、財(cái)政創(chuàng)收的整體。

房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他任何領(lǐng)域的不同之處在于它所涉及的不同組件的數(shù)量。 8Manage PM 能將各種組件捆綁，有效計(jì)劃提高了成功交付項(xiàng)目的幾率。

如果不使用像 8Manage PM 這樣高級(jí)的工具，這些組件的復(fù)雜性就會(huì)給項(xiàng)目帶來災(zāi)難性的后果。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本估算方法多種多樣，但工程量清單的單位成本是最理想的方法。最簡單的估算方法是將項(xiàng)目分解成多個(gè)活動(dòng)。

一旦對(duì)活動(dòng)進(jìn)行了定義，對(duì)資源進(jìn)行了評(píng)估，并對(duì)各自的數(shù)量進(jìn)行了映射，緊隨其后的就是分配單元成本。然后將各任務(wù)產(chǎn)生的成本相加，進(jìn)而確定總成本。與資源相關(guān)的各類成本可以用人力、材料、勞動(dòng)力和費(fèi)用表示。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，施工成本只占項(xiàng)目總成本很小的一部分。這些成本包括設(shè)計(jì)成本、投標(biāo)成本、審批成本和控制成本。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)包括初步設(shè)計(jì)、總體設(shè)計(jì)和詳細(xì)設(shè)計(jì)計(jì)劃。設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目中非常重要的組成部分，它給工作范圍指明了方向。詳細(xì)范圍可根據(jù)詳細(xì)的設(shè)計(jì)和規(guī)范確定。將基準(zhǔn)、范圍、項(xiàng)目和工作量映射到這個(gè)范圍中。雖然數(shù)學(xué)上的成本估計(jì)通?；趯?shí)際測量，如建筑面積、容量或長度，但你可以觀察到成本不總是線性變化的。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營管理失當(dāng)確實(shí)會(huì)產(chǎn)生影響，導(dǎo)致范圍適用于所有建設(shè)項(xiàng)目。繪制基本成本時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理來說，考慮所涉及的聯(lián)合成本也十分重要。為準(zhǔn)確估計(jì)，成本分歧的分配因素必須考慮在內(nèi)。

項(xiàng)目經(jīng)理也不應(yīng)忘記建設(shè)項(xiàng)目的完成需要 3-4 年時(shí)間。因此，必須衡量成本指數(shù)，從而匯總成價(jià)格指數(shù)，價(jià)格指數(shù)可根據(jù)歷史數(shù)據(jù)加以跟蹤。由于施工成本是在 3-4 年內(nèi)產(chǎn)生，因此確定現(xiàn)金流十分重要。

一旦所有估算到位，項(xiàng)目開始，項(xiàng)目經(jīng)理面臨的下一個(gè)挑戰(zhàn)是計(jì)算工作完成率。假設(shè)已發(fā)生的成本應(yīng)與完成的工作量成正比，但這對(duì)建設(shè)項(xiàng)目并不適用。

施工百分比的計(jì)算必須考慮迄今已完成的工作和待完成工作的總價(jià)值。 8Manage PM 計(jì)算工作的價(jià)值，這被稱作贏得值管理。這是個(gè)系統(tǒng)化流程，在比較已執(zhí)行工作和計(jì)劃工作的基礎(chǔ)上，用于發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目差異。

8Manage PM 考慮成本和進(jìn)度，幫助項(xiàng)目做出有效決策。它還有助于項(xiàng)目經(jīng)理推導(dǎo)出成本和進(jìn)度的績效指數(shù)。通過減少風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目預(yù)測， 8Manage PM 避免了范圍潛變，提高了可見性。

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