主要難點
01
物業(yè)管理收費難的問題
原因：
1.業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費觀念不適應(yīng)。
2.物業(yè)管理的整體性，導(dǎo)致一些業(yè)主“搭車消費”，拖欠物業(yè)管理費。
3.現(xiàn)行的物業(yè)管理體制法律關(guān)系錯位。
根據(jù)新頒布的《物業(yè)管理條例》第十五條，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說物業(yè)公司與業(yè)主委員會是委托與被委托關(guān)系。
按照權(quán)利與義務(wù)對等的原則，業(yè)委會行使了委托的權(quán)利，也應(yīng)履行支付管理費用的義務(wù)。但實際上是業(yè)委會只行使了委托權(quán)利。物業(yè)公司履行了服務(wù)義務(wù)，還要向每一個業(yè)主去收費。這種錯位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，給物業(yè)公司收費及維護自身利益留下了隱患。
4.物業(yè)服務(wù)不能令業(yè)主滿意。這也是收費難的主要原因。滿意是個很抽象的詞匯，有的業(yè)主滿意，有的業(yè)主不滿意。因此滿意與否，不是某個業(yè)主說了算，這需要業(yè)委會根據(jù)所簽訂的物業(yè)委托合同里服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量。
解決辦法
一方面物業(yè)公司要做好物業(yè)的服務(wù)工作，并加強物業(yè)管理消費意識的宣傳力度，另一方面建議物管區(qū)域所屬地的房地產(chǎn)行政部門成立一個專職的委員會，部分業(yè)主欠費是對其他繳費業(yè)主的侵權(quán)，只有業(yè)主在繳清管理費后，才可對物業(yè)公司的服務(wù)不到位等進行投訴，并由這個專職委員會進行議定裁決，若實屬物業(yè)公司服務(wù)不好，由該委員會判罰管理公司返還物業(yè)費給業(yè)主。
02
電梯運行收費及攤銷的問題
解決辦法
認(rèn)為電梯運營費用按住戶使用頻繁度進行攤銷比較合理，也就是多層或高層的住戶多使用，多繳費。繳費的比率可以參照財務(wù)會計資產(chǎn)使用年限折舊法。
03
停車場責(zé)任承擔(dān)的問題
對于管理區(qū)域內(nèi)停車管理及責(zé)任界定的問題，一直以來都有爭議。對于盜車事件賠與不賠，主要是看物管區(qū)域的停車是占位還是保管，或兩者兼有。僅僅是占位，交納占位費用，則物業(yè)公司不用承擔(dān)賠償責(zé)任。若是保管或兩者兼有則理應(yīng)賠償。
因此在實際生活中，有的業(yè)主買了車位，可以自由進入停車場，不交停車費，但物業(yè)公司必須要看管好這些業(yè)主的車輛，而且開發(fā)商所賣的車位收益都?xì)w其所得，憑什么？因為這些業(yè)主車輛的保管費用按物業(yè)費用標(biāo)準(zhǔn)含在所交的物業(yè)管理費用中（自己買車位不存在交納占位費用）。
沒有買車位的業(yè)主或外來的車主則每月或每次停車都會按規(guī)定交納停車費，其中的占位費收益是歸全體業(yè)主所有，而保管費用才是物業(yè)管理收益。認(rèn)為萬一小區(qū)內(nèi)有車輛丟失，若是交了停車費的，物業(yè)公司按保管費用在停車費所占的比例承擔(dān)責(zé)任；若這車輛的業(yè)主有車位無須交停車費，物業(yè)公司則必須根據(jù)委托物業(yè)管理合同被視為失職對業(yè)主進行賠償；若是外來的車輛，也沒有交停車費，物業(yè)公司則不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。
在現(xiàn)實中，發(fā)現(xiàn)很多物管小區(qū)在收取停車費用時都是一樣的價錢，按車位數(shù)量收取，而不論汽車的檔次、價值。一旦車輛丟失，物業(yè)公司需要承擔(dān)賠償責(zé)任，法院一般會要求按照車輛價值進行賠償。這樣就成了上面所說的交的同樣的錢，丟什么賠什么。
因此建議物業(yè)企業(yè)一方面通過購買保險分散物業(yè)企業(yè)的保管風(fēng)險，另一方面在收取停車費用時考慮價值與責(zé)任的對等，根據(jù)車輛價值的高低因素追加保管費用，明確雙方責(zé)任、義務(wù)，或者在停車場進口處立牌告知此停車場保管車輛系保管車輛或僅提供車位。這樣若有車輛丟失，責(zé)任承擔(dān)及賠償也一目了然。
04
物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)問題
05
物業(yè)管理的服務(wù)水平
06
停車收費問題
07
房屋質(zhì)量和維修等問題
08
業(yè)主委員會維權(quán)途徑不暢
重點
01
物業(yè)類型多，管理上各有側(cè)重。
住宅小區(qū)內(nèi)存在不同類型的物業(yè)，如多層住宅、高層住宅、商場、學(xué)校等。
由于其物業(yè)本身特性的不同，對物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小區(qū)物業(yè)管理總體方案時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對不同類型的物業(yè)，在管理方式上有所側(cè)重，以適應(yīng)不同類型物業(yè)對物業(yè)管理的需求。如高層住宅要特別加強設(shè)備管理和消防安全管理，加強巡視和檢查，及時發(fā)現(xiàn)、排除管理隱患。
02
解決物業(yè)管理經(jīng)費不足的矛盾。
物業(yè)管理的收費實施的是“保本微利”政策，政府對物業(yè)管理的收費定價還沒有完全放開，采取了政府定價、政府指導(dǎo)價與市場協(xié)議價相結(jié)合的方式，特別是經(jīng)濟適用型住宅的物業(yè)管理收費還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。
物業(yè)管理收費低于成本，致使有較多的物業(yè)管理企業(yè)處于虧本運作，如何克服住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足成為住宅物業(yè)管理的難題之一。
從現(xiàn)有成功的經(jīng)驗來看：一是要推進物業(yè)管理市場化進程，逐步實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價；二是物業(yè)管理企業(yè)實施規(guī)?；\作，在企業(yè)內(nèi)部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；三是利用住宅小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)管理資源，開展經(jīng)營創(chuàng)收，彌補小區(qū)經(jīng)費不足。
03
產(chǎn)業(yè)多元化，要求制定《業(yè)主公約》。
住宅小區(qū)人口眾多，人員復(fù)雜，矛盾和糾紛時常發(fā)生。因此，在提倡業(yè)主自治自律的基礎(chǔ)上，必須對住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的居住行為加以限制和約定，制定一個大家共同遵守的行為準(zhǔn)則即《業(yè)主公約》，來明確住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的行為，促進住宅小區(qū)物業(yè)管理。
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